Moskaus Markt für Lagerimmobilien hat Entwicklung nötig

Das Wort „Defizit“ müsste das liebste Wort des Projektentwicklers sein. Wo es ein Defizit gibt, ist die Konkurrenz gering und der Gewinn hoch. Und die Arbeit auf einem jungen Markt bedeutet vor allem eins – Kreativität!

In Moskau herrscht wieder ein Defizit. Diesmal geht es um Logistik- und Lagerimmobilien. Darüber hat vor kurzem die wichtigste russische Wirtschaftszeitung Vedomosti berichtet. Alles, was 2013 gebaut und eröffnet wird, ist bereits im Voraus vertraglich verkauft oder vermietet. Gleichzeitig erlebt der Hauptnutzer der Lager, der Handelssektor, derzeit ein stürmisches Wachstum. Und dieses Wachstum wird anhalten. In erster Linie hängt dies mit dem starken Rückstand zusammen, in dem sich Russlands Hauptstadt im Vergleich zu den mittleren Kennwerten in Europa befindet, welche das Vorhandensein von Immobilien für den Handel ins Verhältnis zur Einwohnerzahl setzen. Aber auch die Handelszentren in Moskau, die gebaut werden sollen, können den Bedarf der Millionenstadt an Handelsimmobilien in der nächsten Zeit nicht decken. Das bedeutet, dass ständig dringend qualitativ hochwertige Logistikkomplexe benötigt werden. Außerdem kommt immer mehr die Strategie Built to Suit zur Anwendung – es werden Lager in der Größenordnung von 10.000 Quadratmetern für konkrete Kunden gebaut. Zurzeit beträgt die Miete in Moskauer Lagern circa 105 Euro pro Quadratmeter im Jahr. Dabei erreichen nur wenige Lagerzentren den europäischen Qualitätsstandard, und viele, die sich „Klasse A“ nennen, erfüllen die entsprechenden Kriterien nicht. Eigentlich denkt niemand über Markenführung und Positionierung am Markt nach – warum auch, wenn der Markt augenblicklich jedes Objekt schluckt, was nur irgendwie ein Konzept erkennen lässt. Natürlich wird mit der Zeit auch die Konkurrenz wachsen und hochwertige Lösungen aus Planung, Infrastruktur und Ingenieurdienstleistungen werden sich zu einer Marke zusammenfügen, die einen Wettbewerbsvorteil hat. Jetzt gibt es aber zu wenig Firmen auf dem Markt, die Logistik-Dienstleistungen vom Westen nach Russland bringen können. Ja, ausländische Investoren (meist Fonds) legen in russische Logistik- und Lagerimmobilien an, aber darunter gibt es nur wenige Projektentwickler: GHELAMCO, MLP, Radius Group, Raven Russia.

Dabei braucht der russische Markt für Lagerimmobilien einen Ausweg auf ein neues Niveau, welches die Grundlage für ein nachhaltiges Wachstum im Sektor bilden kann. Westliche Firmen haben große Chancen.

Московскому рынку складской недвижимости нужно развитие

«Дефицит» должно быть любимым словом девелоперов. Там, где есть дефицит, низкая конкуренция и высокая доходность. А работа на развивающемся рынке это, кроме всего прочего, творчество!

В Москве снова дефицит! На этот раз складской недвижимости. Об этом недавно написала центральная бизнес-газета Ведомости. Всё, что будет построено в 2013 году, уже продано или арендовано по предварительным договорам. Тем временем, главный потребитель складов – торговый сектор, в стадии бурного роста. И рост этот будет продолжаться. Это, в первую очередь, связано с заметным отставанием столицы России от средних показателей по Европе по обеспеченности торговой недвижимостью на количество жителей. Но и заявленные к реализации торговые комплексы Москвы, всё равно не покроют потребности многомиллионного города в торговле в ближайшей перспективе. Что означает постоянную, острую необходимость в качественных логистических комплексах. Кроме того, популярной становится стратегия built-to-suit – строительство складов формата 10.000 м.кв. для конкретного клиента. На сегодня средняя ставка аренды в московских складах составляет около 105 евро/ 1 м.кв. в год. При этом уровень качества лишь у не многих комплексов приближается к европейскому и во многом, то, что называется классом А, им не является. О брэндинге и позиционировании на рынке практически никто не задумывается – да и зачем, если рынок мгновенно проглотит хоть сколько-нибудь продуманный объект. Конечно, пройдёт время, возрастёт конкуренция, и качественные проектные, инженерные и инфраструктурные решения сложатся в брэнд, имеющий конкурентное преимущество. Но тех, кто смог бы привнести логистическую культуру Запада в Россию сейчас на рынке не достаточно. Да, иностранные инвесторы (в основном фонды) вкладывают в российскую складскую недвижимость, но зарубежных девелоперов на этом не так уж и много: GHELAMCO, MLP, Radius Group, Raven Russia.
Между тем, российскому рынку складской недвижимости необходим выход на новый уровень, который заложит основание для устойчивого роста отрасли. И у западных игроков есть для этого все шансы.

Verkauf des Bürokomplexes “White Square”

Am 19. März 2013 wurde eins der größten Geschäfte auf dem russischen Immobilienmarkt abgeschlossen: Ein Konsortium, bestehend aus der amerikanischen Investorengruppe AIG/Lincoln, der russischen BankVTB Capital und TPG Holdings, verkaufte den Bürokomplex White Square an die russische Firma O1 Properties. Die Verkaufsabwicklung wurde durch Jones Lang LaSalle begleitet.

Ich war an dem Projekt von Anfang an beteiligt: 2003 erschien bei ABD architects ein neuer Auftraggeber – die Firma COALCO des russischen Unternehmers Vasily Anisimov in Verbindung mit der Firma DC Groupals Bauträger. Ich arbeitete bei diesem Projekt zuerst als Architekt, dann als Projektmanager und zuletzt als Direktor für Projektmanagement mit. In den sechs Jahren von der ersten Skizze bis zum Bauabschluss hat sich das Projekt stark verändert: Aus einem Komplex mit Wolkenkratzer wurde ein kompaktes städtisches Quartal, das von engen Gassen durchschnitten wird. Die radikalen Veränderungen der Konzeption entstanden, als COALCO 2005 einen neuen Partner bekam, die AIG/Lincoln. Dies war das erste Projekt der bekannten amerikanischen Projektentwicklungsfirma in Moskau. Dass ein westlicher Partner hinzugezogen wurde, gab dem ganzen Projekt einen fruchtbaren Impuls. Und der Geschäftsabschluss mit einer Milliarde Dollar ist dafür eine hervorragende Bestätigung.

Офисный комплекс «White Square» продан

19 марта 2013 года было объявлено об одной из крупнейших сделок на российском рынке недвижимости: консорциум американской AIG/Lincoln, российского банка ВТБ Капитал и TPG Holdings, при сопровождении сделки Jones Lang LaSalle, продали офисный комплекс White Square российской компании O1 Properties.

Я имел отношение к этому проекту практически с самого начала: в 2003 году в ABD architects появился новый заказчик — COALCO Василия Анисимова в компании с техническим заказчиком фирмой DC Group. Я успел поработать над этим проектом в качестве архитектора, менеджера проекта и, в конце концов, директора по управлению проектами. За 6 лет, с момента появления первого эскиза   и до окончания строительства, проект сильно изменился: из комплекса с небоскрёбом превратился в плотный городской квартал, рассечённый узкими переулками. Радикальные изменения в концепции возникли с появлением у COALCO в 2005 году нового партнёра — AIG/Lincoln. Это был первый проект известной американской девелоперской компании в Москве. И именно вовлечение западного партнёра дало продуктивный импульс всему проекту — сделка в размере 1 млрд. долларов отличное тому подтверждение.